Afinal, quais são as regras para a locação de imóveis por temporada?

A tecnologia possibilitou uma maior facilidade do setor de aluguéis temporários. Se antes esse mercado estava nas mãos de poucas pessoas, hoje as plataformas virtuais permitem que vários proprietários ganhem dinheiro com esse tipo de negócio. No entanto, muitos desses empreendedores ainda não entendem como funcionam as regras para locação por temporada.

Para esclarecer melhor esse assunto e será mais fácil compreender como lidar com esse mercado dentro das normas legais. Acompanhe!

Conhecendo as regras para locação por temporada

A Lei Nº 8.245/91 (conhecida como Lei do Inquilinato) rege tanto as normas dos aluguéis tradicionais como os de temporada. Porém, em 2009, a Lei Nº 12.112 aperfeiçoou algumas regras e procedimentos, além de ter estipulado outras diretrizes. Vejamos o que essas legislações revelam sobre as orientações para a locação de imóveis por temporada.

Contrato

Alguns proprietários dispensam o contrato por causa da breve duração da locação do imóvel. Contudo, esse documento precisa ser feito não importando o tempo de ocupação, pois é uma proteção tanto para o locador quanto para o locatário. Mas que informações incluir no contrato? São elas:

identificação das partes;
descrição do imóvel;
endereço e número de matrícula no cartório de registro de imóveis;
forma e condições para a quitação da locação;
valor do aluguel;
período de ocupação da residência;
multas relativas a atraso, inadimplência ou depredação do imóvel;
inventário ou laudo de inspeção com listagem dos equipamentos e das mobílias;
quantidade de pessoas permitida durante a locação.

É essencial colher as assinaturas das partes e registrar o documento em cartório. Com isso, o contrato adquire mais credibilidade perante a lei.

Multa

As multas visam proteger as partes do contrato de locação por temporada. Uma delas é aplicada diante do rompimento ou da rescisão antecipada da vigência contratual. Além da já citada Lei do Inquilinato, o artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) também exige uma reparação financeira para essa quebra no acordo.

Quando a rescisão parte do proprietário, normalmente, o locatário recebe uma indenização estipulada no contrato. Por outro lado, na hipótese de rompimento vindo do locatário, o dono do imóvel cobrará um valor proporcional ao período que resta para o fim do documento contratual.

Outra multa legal é por atraso no pagamento. Nesse caso, são aplicados juros e correções sobre a quantia em débito. Há ainda a penalidade por descumprimento de cláusulas do contrato, como a falta de zelo pela conservação do imóvel. Essa multa também é estipulada no documento contratual.

Documentação

Não existe uma regra específica indicando quais documentos o locatário precisa apresentar para o dono do imóvel. Entretanto, a maioria dos contratos exigem uma documentação básica para tornar essa relação comercial mais segura. Nesse sentido, torna-se relevante solicitar:

carteira de identidade (RG);
cadastro de pessoa física (CPF);
comprovante de renda;
comprovante de residência.

Outros documentos podem ser pedidos de acordo com as circunstâncias. Por exemplo, quando o proprietário solicita uma listagem com os nomes das pessoas que ocuparão o imóvel, pode pedir também os documentos de cada uma delas. Uma segunda situação é quando uma garantia locatícia é escolhida, tornando necessária a apresentação de alguns documentos específicos.

Vistoria

Recorrendo novamente à Lei do Inquilinato, no artigo 22, encontramos uma precaução importante para essa relação contratual: o laudo de vistoria. O motivo desse documento, que deve ter uma descrição minuciosa das condições internas e externas, é mostrar que o imóvel foi alugado pelo locador em bom estado.

Em contrapartida, o artigo 23 mostra a responsabilidade do locatário, que é tratar o imóvel com esmero e usá-lo apenas para o fim indicado no contrato. Além disso, é preciso devolver a residência no estado original. Sendo assim, o laudo de vistoria ampara ambas as partes do contrato.

Garantias

É permitida a exigência de garantias na locação de imóveis por temporada. Porém, o período desse tipo de proteção contra a inadimplência não pode exceder o da vigência do contrato. Como o período de estadia é curto, muitos proprietários optam pela caução ou nem solicitam uma garantia. Porém, as opções de garantias encontradas são as seguintes:

seguro fiança: contratação de uma apólice tendo o locado como beneficiário. O prêmio desse seguro, em geral, é três vezes o valor do aluguel;
fiador: uma terceira pessoa que se compromete a pagar a quantia da locação caso o locatário não cumpra com esse compromisso;
caução: esse valor em dinheiro pode ser depositado na conta do proprietário. Normalmente, equivale à soma de três meses de aluguel. Se não for preciso utilizá-lo, o dono do imóvel ressarce esse valor ao locatário.
título de capitalização: se caso, cria-se um fundo de investimentos. Na hipótese de inadimplência, as cotas do locatário são entregues ao locador. Por outro lado, se o pagamento for feito corretamente, o inquilino recebe o valor integral do título com as devidas correções monetárias.

Proibições

Um dos principais questionamentos atuais é: os condomínios podem proibir a locação por temporada? Segundo a lei do inquilinato, a resposta é não! Porém, com o aumento na utilização das plataformas digitais para aluguel, muitos proprietários, além de anunciar os imóveis, contratam serviços de hospedagem como, lavanderia, limpeza e reformas.

Em vista disso, alguns condomínios entendem que o imóvel deixa de atender a sua finalidade primária e passa a se categorizar como uma atividade comercial - algo proibido por muitas convenções condominiais.

Esse impasse está sendo resolvido pelo Supremo Tribunal Federal. Enquanto isso, muitos condomínios estão aplicando o princípio da razoabilidade. Como assim? Em vez de proibir, adotam-se regras para manter a paz e a boa convivência entre hospedes temporários e moradores.

Entendendo a diferença entre locação por temporada e hospedagem

Os termos locação por temporada e hospedagem parecem ter o mesmo significado, mas são negócios distintos. Segundo a Lei do Inquilinato, no artigo 48, a locação por temporada é realizada tanto por pessoas físicas quanto jurídicas. O objetivo é transferir a posse do imóvel para outra pessoa por, no máximo, 90 dias. Esse tipo de contrato pode ter a intermediação de um prestador de serviços, como um corretor de imóveis ou uma imobiliária.

Por outro lado, a hospedagem se enquadra nos artigos 23 e 24 da Lei Nº 11.771/2008. De acordo com essa legislação, esses serviços são oferecidos por empresas do ramo hoteleiro (hotéis, resorts, flats etc.) mediante o registro de um alvará de funcionamento emitido por um órgão competente. Além disso, é necessário ter um cadastro nos órgãos reguladores, como o Ministério do Turismo, e emitir notas fiscais para os locatários.

Podemos afirmar que o mercado de aluguel por temporada tem muito para crescer nos próximos anos. Cabe aos proprietários aproveitarem essa oportunidade e disponibilizar seus imóveis para locação. Os resultados serão bons lucros e ótimas experiências de negócios.

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